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부동산 정책 스탠스 변화
21년 현재 정부는 무엇보다 부동산의 안정화를 위해 다방면으로 정책들을 내놓고 있다.
6월 1일 예정된 종합부동산세와 양도소득세 강화 정책이 예정되어 있어 해당 시점에 매물이 꽤 출회될 것으로 보이긴 하지만, 이 역시 높아지는 주택 수요를 만족시키기엔 크게 부족할 것으로 예측된다.
이에 정부는 주택 시장을 안정화하기 위한 대책으로 역세권과 저층 주거지 등 서울 도심에 주택 공급을 확대하는 방안으로 올해 8만 3000세대를 추가 공급할 예정이라고 밝히는 등 20년 하반기부터 부동산 정책 스탠스를 '공급 확대'로 선회하기 시작했다.
만약 재건축 규제 기조가 바뀐다면?
정부는 그 동안 재건축 사업은 도심지의 신규 주택 공급을 어렵게 만들어 향후 주택 수급 불균형으로 인한 주택시장의 과열과 투기를 조장한다고 보고 다양한 규제 장벽을 설정해 놓은 상태이다.
새로 부임하는 변창흠 국토장관 후보자 역시 ‘재개발·재건축 규제완화를 통한 민간 주택공급 확대 방안에 대한 견해는 무엇인가’라는 질문에 "정비사업은 도시계획, 주거환경 등 공공성이 강한 사업인 반면, 그간 과도하게 투자대상으로 활용되어 온 만큼 적정 수준의 규율은 필요하다"라고 답했다.
하지만 신년 여론조사에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 69.5%가 못하고 있다고 답했다. 이에 따라 선거에 뛰어든 여야 후보 모두 부동산 문제에 올인하고 있다.
여당은 공공 재개발에, 야당은 민간 주도의 재건축·재개발 확대에 집중하고 있다.
현재 국내 재건축 대기 세대수는 8만호 이다. 이를 재건축하여 30% 증가한 10만 세대를 공급할 수 있다면 약 2만 세대의 공급량 증가를 기대해볼 수 있다.
그리고 이에 대한 대형 건설사 6개사의 각 잠재 매출은 5.6조로 추정되며, 이는 계산상 대형 건설사 1년치 주택 먹거리를 상회하는 수준이다.
만약 정부의 재건축 규제 기조가 바뀐다거나 혹은 서울 시장에 야당 후보가 당선될 경우 무조건적 주가 슈팅을 기대해볼 수 있다고 판단한다.
심하게 저평가된 밸류에이션
사실 건설주가 타 업종에 비해 낮은 PBR을 가지고 있는 것은 흔히 알려진 사실이다. 그렇다면 현재 상위 5개 대형 건설사의 12개월 PBR 지표는 어느 수준일까?
| 현대건설 | 0.50 |
| 대림산업 | 0.41 |
| GS건설 | 0.47 |
| 대우건설 | 0.44 |
| HDC현대산업개발 | 0.53 |
평균 PBR은 0.47이다. 이는 2015년 저유가 피해 때 건설 업종 PBR 0.6에도 못미치는 수준이다. 그동안 건설주가 얼마나 소외받아 왔는지 알 수 있는 대목이다.
(현재 대형 건설사들의 주가가 꽤 올라와서 PBR이 0.6배 수준이지만 물론 이 역시 충분히 저평가 되어있다고 판단된다.)
정리하자면
앞서 말했듯이 서울시 재건축 대기 세대수를 매출로 환산하면 6조원 가량의 매출이 잠재되어 있으며, 이는 재건축 규제 기조의 선회가 있다면 주가 슈팅으로 이어질 가능성이 매우 크다.
또한 15년 저유가 피해 때 건설업 (코로나를 제외한)전저점 수준인 PBR 0.6배에 이르는 현재 지표는 건설업이 얼마나 저평가되어 있는지 보여주고 있다.
그리고 유가 반등, 해외건설, 플랜트 수주 기대감 까지 아직 주가에 반영되지 않은 요소 역시 풍부하다. 때문에 당분간 이 건설 업종의 모멘텀은 꾸준히 유지될 것이라 생각한다.
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