[동원개발] 이것보다 싼 종목이 있을까

해당 업종의 전문가가 아니다 보니 정보에 #부족함이 많습니다.

#잘못된 사실에 대해서는 댓글로 알려주시면 감사하겠습니다.

 

---

지난 포스팅에서도 밝혔듯이 국내 건설업종은 상당히 저평가되어 있다고 판단한다. 그리고 나는 그중에서도 동원개발에 관심이 간다.

 

 

 

---

동원개발은 건설사가 아니다?

 

실컷 건설 업종에 대해 이야기하더니 뜬금없게 들리겠지만 동원개발은 Developer(=시행사)이다.

 

건설사는 시행사로부터 발주를 받아 단순 공사만을 담당하는 회사를 의미한다. 대표적으로 GS건설, 현대건설, 대림산업 등이 이에 해당한다.

 

Developer는 토지를 매입하고 PF를 일으켜 설계를 맡긴 뒤 시공사 선정과 공사관리 분양까지 모든 과정을 관리한다. 사업의 시작부터 끝까지 담당하기 때문에 부동산과 건설 등에서 건설사에 비해 유동적으로 마진을 남길 수 있다.

 

때문에 건설사에 비해 상대적으로 영업 이익률이 높아 시장에선 더 좋게 평가된다.

 

---

브랜드 가치 아직은 모르겠지만.

 

동원개발의 주요 사업으로는 주택사업, 건축사업, 토목사업, 플랜트 사업을 영위하고 있으며, 동원로얄듀크와 동원비스타 등의 브랜드를 가지고 있다.

 

개인적으로 시공사가 가지고 있는 아파트 브랜드 가치는 매우 중요하다고 생각한다. 일반인들이 아파트를 브랜드 이름으로 접근하지 건설사를 보고 접근하는 경우는 드물다고 본다.

 

따라서 건설사가 가진 브랜드 가치는 수요이며, 곧 회사의 가격과 매우 직접적인 영향 관계를 가지게 된다.

 

 

동원개발의 주요 사업 지역이 주로 부산, 경남 지역에 집중되어 있다보니 동원비스타나 동원로얄듀크라는 브랜드의 인지도가 상대적으로 떨어지는 것은 사실이다.

 

출처: 부동산114, 아파트 브랜드 순위

실제로 아파트 브랜드 인기 순위를 보면 10위권 내에서 동원 브랜드를 찾아볼 수 없다. 

 

 

앞서 말했듯이 브랜드 이름은 주택의 가격에 많은 영향을 주고 이는 건설사의 이익과 연결된다.

 

거의 동일한 입지(초품아, 역세권 등)와 세대수를 지닌 미사 지역을 예로들어봐도 1군 건설사인 GS건설의 자이와의 평당가가 500만 원이 넘게 차이가 난다.

 

이 점은 확실히 이익 개선과 주가의 상승에 있어 동원개발이 극복해 나가야할 요소이다. 하지만 동원개발은 충분히 잘해나가고 있다 생각한다.

 

 

최근 3년간 동원개발의 시장점유율을 보면 다른 기업보다 빠르게 성장해나가고 있는 것을 알 수 있기 때문이다.

 

 

수주현황을 봐도 이러한 모습이 잘 들어나있다. 부산, 경남 지역뿐 아니라 수도권까지 영업지역을 지속적으로 늘려나가며 건축 시장의 점유율을 확대시켜 나가고 있다.

 

때문에 머지 않은 미래에 동원로얄듀크가 브랜드 인지도 20위권 진입하는 것이 불가능하지 않다고 생각한다.

 

---

완벽한 재무 수준과 이에 못미치는 평가

 

동원개발은 은행이나 다른 기관으로부터 돈을 차입하지 않고 회사 자체가 일으키는 영업이익으로만 사업을 전개하는 무차입 경영 철학을 가지고 있다.

 

그러다 보니 부채 비율이 매우 낮아 재무가 상당히 안정적이며, 기업신용평가등급 역시 AA+이다.

 

물론, 무차입경영을 보는 시각에 따라선 기업이 지닌 재무를 통해 사업을 일으키는 능력이 부족하다고 볼 수 도 있을 것이다. 그러나 건설업에선 이러한 무차입경영의 장점이 잘 드러난다고 본다.

 

우선 회사 자체의 재무를 통해 공사를 진행하기 때문에 공사기간을 단축해야 하는 압박으로부터 자유롭다. 이러한 자유로움은 시공상 문제점이 타 건설사에 비해 상대적으로 낮춰줄 것이고 이는 곧 기업의 지속적인 향상으로 이어질 것이기 때문이다.

 

또한 PF 부담을 거의 지니지 않아 분양 모집 기간을 넉넉히 가져가며 중도금 무이자 등의 혜택을 제공할 수 있기 때문에 항상 100%의 분양을 성공시키는 것 역시 큰 이점이다.

 

그리고 보통 순유동자산이 시가총액보다 많으면 해당 기업이 저평가되어 있다고 평가하는데, 동원개발의 경우 순유동자산(유동자산 - 부채총계)이 약 8,150억으로 시가총액 4,500억을 큰 폭 뛰어넘는다.

 

여기에 이 순유동자산 중 2,400억이 현금성 자산이며 2,200억이 동원개발이 가지고 있는 공시지가 기준 토지의 가치이다. (사실 말이 2,200억이지 이 토지에 건설하고 사업에 연결시킨다고 생각하면 단순 2,200억이 아니다)

 

이 두 개만 합쳐도 4,600억인데 시총이 4,500억이라는 것은 말도 안 되는 밸류에이션이라고 생각된다. 

 

---

안정적인 사업 능력

 

 

동원개발은 창립 후 지난해까지 단 한 번도 연간 기준 적자를 낸 적이 없는 기업이다. 또한 영업이익 역시 상당히 오랜 기간 상승을 유지해왔다.

 

 

이러한 사업 능력은 위 표에서도 들어난다. 공사수익을 분양수익보다 꾸준히 높이며 공사 사업부문의 비중을 키워나가고 있다.

 

한국판 뉴딜로 SOC 예산증액과 공공주택 공급이 확대될 현재 시점에 공공과 토목부문 수주를 통해 공사 사업부문을 통해 더 높은 실적을 기대해 볼 수 있지 않을까 판단된다.

 

 

또한 동원개발의 지분현황을 보면 거의 품절주임을 알 수 있다. 공시 제외주가 38% 밖에 안됨으로써 유통물량이 상당히 적다.

 

이는 주가를 올리는데 있어 이점으로 작용할 것이다. 유통물량이 얼마 없다 보니 수요가 몰리면 공급이 적어 슈팅으로 이어질 확률이 매우 크기 때문이다.

 

여기에, 동원개발은 2021년 올해 지금까지 없었던 역대급 실적을 기대해볼 수 있다.

 

부산 북항 개발 1단계(신규 조정지역), 해운대 센텀더게이트, 울산혁신도시, 광주 중앙공원 공원특례(올해 상반기) 등 굉장히 많은 수주 모멘텀이 존재하고 있기 때문이다.

 

 

개인적으로 다른 건설업 다 망해도 여기만은 살아남지 않을까 싶다..