부동산 경매 공부 1편

<대항력>

'대항력'은 계약기간 동안 이 집에서 살 수 있는 권리가 있다고 주장할 수 있는 힘이다. 주의할 점은 전입신고일 당일이 아닌 익일에 대항력이 발생한다.

<우선변제권>

먼저 '우선변제권'이란 전셋집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 지켜낼 수 있는 권리를 말한다. 이 우선변제권을 갖기 위해선 다음과 같이 3가지 요소를 지니고 있어야 한다. ①전입신고 ②입주 ③확정일자

위와 같은 경우 A임차인이 전입신고와 확정일자를 부여받은 날은 9월 1일이지만 대항력은 하루 뒤인 9월 2일 0시 기점으로 발효되기 때문에 근저당보다 대항력이 후순위가 된다.

<가등기>

본등기를 할 수 있는 요건을 갖추지 못했을 경우 본등기의 순위 확보를 위해 임시로 하는 등기이다. 예를들어 주택 매입 시 계약금 지급 후 사정에 의해 등기를 미룰 때 그 사이 타인과의 이중매매를 방지하기 위해 가등기를 걸게 된다.

이 경우 잔금을 지급하고 본등기를 하게 되었을 때 후순위로 들어온 어떤 등기보다 가등기는 우선시 된다.

위 경우 해당 가등기는 소유권이전등기청구권으로 앞선 소멸기준권리가 없기 때문에 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게된다. 즉, 해당 물건을 낙찰받아도 가등기 소유자에게 소유권을 뺏길 수 있다.

<경매 개시 일정>

특히 경매로 낙찰받으면 낙찰자는 낙찰허가가 확정된 날로부터 20~40일 사이로 지정되는 납부기한 내에 잔금을 납부해야 하고 납부되지 않으면 경매 보증금은 돌려받지 못하고 물건은 재매각된다.

<법원경매정보 사이트 활용>

경매사건 및 용어 등 경매 관련 정보는 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지를 활용하면 된다.

대한민국법원 법원경매정보

www.courtauction.go.kr

해당 사이트에서는 사건, 기일, 문건 등 모든 정보 확인 가능하며 문건/송달내역을 통해 해당 사건의 히스토리 전부를 볼 수 있다. 그 중 특히 중지명령 문건이 올라온 건에 대해선 경매가 중간에 취소될 가능성 높으므로 거르도록 하자.

<무잉여 금지원칙>

무잉여 금지원칙이란 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 배당액이 있어야만 경매를 속행하며, 경매 신청자가 배당액이 없는 무잉여 상태가 된다면 경매가 취소된다.

이때, 경매를 신청한 채권자가 예를들어 청구금액 중 아주 소액이라도 일부 배정되게 된다면 무잉여 상태가 아니기 때문에 경매는 취소되지 않는다.

또한 중복사건의 경우에도 잉여주의원칙 관계를 다시 따져봐야하는데 아래 사례를 살펴보자

이 물건의 경우 경매신청은 강제경매(신한카드), 임의경매(서서울신협) 2건이다. 먼저 등기상 배당 권리는 서서울신협이 빠르다.

이때 후행경매 신청자의 등기상 권리가 선행경매 신청자의 권리보다 빠른 경우 잉여주의원칙의 기준은 등기상 권리가 빠른 채권자인 서서울신협을 기준으로 설정된다.

따라서 위 경매건의 낙찰금 3억5천만원은 전액 근저당 등기의 서서울신협에게 배당되고 신한카드는 배당금이 없으나 무잉여금지원칙에 해당되지 않고 허가가 난것이다.

stephen26