부동산 경매 공부 2편

<대위변제>

대위변제란 채무자가 아닌 다른 사람이 채무자 대신 변제를 해주고 변제를 해 준 사람은 구상권을 취득함으로 써 채권이 넘어가는 것을 말한다.

 

근저당 (18.05.19)	임차인 (19.01.23)
5,000만원	20,000만원

예를들어 위의 경우 후순위인 임차인이 자기보다 선순위인 근저당 5천을 대신 변제하면 말소기준권리가 사라지며 대항력을 가져올 수 있게 되고 낙찰인은 임대보증금 2억을 인수해야 한다.

 

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<말소기준권리 예시>

 

근저당 A	임차인 B	근저당 C	근저당 D
5,000만원	2억	1억	1억

※ 임차인 A = 전입신고 O / 확정일자 X

 ① 근저당 A 배당

 ② 근저당 C 배당

 ③ 근저당 D 배당

 ④ 임차인 B 배당되는 금액 없음

 

※ 임차인 A = 전입신고 O / 확정일자 O

 ① 근저당 A 배당

 ② 임차인 B 배당

 ③ 근저당 C 배당

 ④ 근저당 D 배당

 

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<등본 내 중요순위>

갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외에 관한 사항)에 따라 중요도가 갈리진 않고 접수번호에 따라서 갈리게 된다. 먼저 같은 구끼리(동구)는 순위번호에 따라 갈리고 다른 구끼리(별구)는 접수번호에 따라 갈린다.

 

* 갑구 2번 접수번호 : 34339호

* 을구 2번 접수번호 : 30680호

예를들어 위의 경우 별구이기 때문에 접수번호에 따라 을구 2번이 소유권 순위가 높다.

 

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<담보가등기>

돈을 빌려주고 임시로 가등기하는 것 즉 근저당과 동일한 취급을 받아서 말소기준 권리가 된다.(소멸된다는 것)

 

하지만 가등기의 종류가 위처럼 소유권이전청구권가등기일 경우 소멸 되지 않은 권리라 하면 안된다. 보통 구분이 어렵기 때문에 초보라면 가등기 물건은 그냥 안하는게 낫다.

실제로 위에 있는 사례도 소유권이전청구권가등기가 아닌 담보가등기이다. 담보가등기권자가 '소유권이전청구권가등기'로 신청해도 방지할 방법이 없기 때문이다. 

 

그래서 경매법원은 선순위 가등기가 있으면 가등기권자에게 담보가등기이면 법원에 채권계산서를 제출할 것을 최고하고, 법원의 최고에도 불구하고 가등기권자가 담보가등기 여부에 대해 법원에 통지하지 않으면 통상의 가등기로 본다.

 

즉, 법원경매정보사이트의 '문건/송달내역'을 살펴보고 가등기권자가 채권계산서를 제출했다면 담보가등기라고 볼 수 있다.

 

* 소유권이전청구권가등기의 목적 > 권리 (등기 즉 소유권을 달라는 것)

* 담보가등기의 목적 > 돈

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<가등기 사례>

경매로 낙찰받아도 송호준이 낸 가등기가 소유권이전청구권가등기일 가능성이 높아 이는 소멸 되지 않은 권리이기 때문에 오히려 낙찰이 소멸되고 송호준이 소유권을 가져간다.

 

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<가처분 사례>

선순위 가처분은 소멸되지 않아 낙찰자는 소유권을 상실할 위험이 존재하지만 가처분은 시기에 따라 소멸되었을 수 있으므로 등기부 등본을 통해 제대로 확인해 봐야한다.

위 처럼 2006년 이** 씨는 소유자였던 임**에게 가처분을 걸었다

임**한테 소유권이전을 신청해서 가처분 걸었으나 현재 소유자를 보면 임**는 빠지고 이**으로 넘어온 것을 볼 수 있다. 그럼 그 목적분은 달성했기 때문에 가처분은 소멸된것으로 본다. 또한 가처분은 실제로 3년이 지나면 소멸된다.

 

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<점유이전금지가처분>

명도에 앞서서 점유이전금지가처분 해놓으면 강제집행하러 갓을때 다른 사람 있어도 그냥 집행할 수 있음 (보통은 안하는 사람이 더 많음)

점유이전금지가처분은 보통 집 벽에다가 안내장을 붙음 (등기부등본에 올라가지는 않음)

 

중요한 포인트 > 처분금지가처분은 가등기와 비슷하긴하나 이미 소멸이 된것도 있고 목적이 달성된 것도 있어서 있다고 바로 버리진 말고 소멸여부를 체크해서 버리자!

 

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<권리분석 재확인>

물건명세서 하단과 대법원(일주일 이전 것들은 보이지 않음, 경매 시작 일주일 전에만 보여줌)을 활용할 것

다만 물건명세서에 없어도 일주일 전에 대법원 거에서는 나타날 수 있음을 주의하자.

 

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<말소기준 연습>

 

확정일자	근저당	전입신고
4/1	4/2	4/3

배당 받을 기준 날짜는 근저당은 2일, 세입자는 4일(전입신고는 다음날 0시 기준 대항력 발생)이다. 따라서 배당 순서는 근저당이 먼저이다. 확정과 전입신고 두개가 모두 갖춰줘야 그때 권한 생김

 

전입신고	근저당	전입신고
4/1	4/2	4/3

이때 임차인은 위와 달리 대항력을 갖는다. 임차인의 대항력은 4/2 0시 기준, 근저당은 4/2 9시 이후 발생하기 때문이다.

 

전입신고	근저당	확정일자
4/1	4/2	4/2

배당 기준 날짜를 살펴보면 근저당과 임차인의 순서를 비교할 수 있는 기준이 없다. 근저당과 확정일자 둘다 시간이 산정되지는 않기 때문에 그 기준을 날짜를 통해서만 확인이 가능하기 때문이다.

 

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<강제경매를 통한 배당신청>

임차권 등기는 강제경매 신청일이 배당신청과 동일한 것으로 보고 배당요구종기일이 지낫음에도 대항력 인정해준다. 임의경매 때문에 배당종기일이 지낫기 때문에 배당에 참여하려고 일부러 강제경매를 신청한 건으로 보인다.

 

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<낙찰 사례 공부법>

실제 법원에 방문하면 그날 진행하는 사건이 순서대로 다 나온다. 그리고 경매가 시작되면 각 사건마다 인원수 몇명 입찰하는지와 그 중에서도 1등을한 낙찰자와 낙찰금을 불러준다.

 

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<특별매각조건>

위 물건의 경우 대항력 있는 임차인이라 낙찰자가 전부 인수해줘야하지만 주요사항에 보면 차액은 받지 않겠다고 특별매각조건으로 걸었다. 이 경우 낙찰자의 낙찰금은 모두 임차인이 수령하고 나머지 등기들은 모두 말소된다.